post

Wohnungswechsel – Abwohnen der Mietkaution

Folgen und Risiken für den Mieter – Ein Gastbeitrag von Rechtsanwalt Henning Manhardt

Ein Mieter kündigt das Mietverhältnis und bezahlt in den letzten Monaten des Mietverhältnisses keine Miete mehr, indem er die von ihm an den Vermieter bezahlte Kaution mit den letzten Mietzahlungen verrechnet.

Diesem so genannten „Abwohnen“ der Kaution liegt die Vorstellung zugrunde, Mieter von Wohnungen, aber auch gewerblich genutzten Flächen seien nach Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, im Zeitraum bis zur Beendigung des Mietverhältnisses die Bezahlung der Miete unter Verrechnung mit dem Kautionsbetrag einfach einzustellen.

Diese Vorstellung stellt einen gravierenden Rechtsirrtum dar.

Grundsätzlich gilt, dass der Mieter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses zur Bezahlung der Miete und im Regelfall auch der im Mietvertrag vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen verpflichtet ist.

Demgegenüber hat der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, die bei Wohnraum im Übrigen höchstens drei Nettokaltmieten betragen darf, erst nach Beendigung des Mietverhältnisses und Auszug aus dem Mietobjekt, wobei der Vermieter die vom Mieter gestellte Kaution regelmäßig jedoch höchstens bis zu sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses einbehalten darf, um zu prüfen, ob ihm noch Ansprüche gegen seinen Mieter zustehen.

Denn die Mietkaution dient der Sicherung von Ansprüchen des Vermieters gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis, unteranderem also wegen Schäden am Mietobjekt oder offener Betriebskostennachzahlungen, insbesondere aber auch wegen nicht bezahlter Miete.

Stellt der Mieter also die Bezahlung der Miete in den letzten Monaten vor Beendigung des Mietverhältnisses ein, um diese mit der Kaution zu verrechnen, begeht er eine schwer-wiegende Verletzung seiner Pflichten gegenüber dem Vermieter aus dem Mietvertrag.

Mit gravierenden Folgen.

Der Vermieter kann aufgrund des Umstandes, dass die Miete regelmäßig am dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus zur Zahlung fällig ist, den Mieter bereits bei Nichtbezahlung einer Miete ohne Mahnung verklagen und bei einem Rückstand von zwei Monatsmieten neben einer entsprechenden Zahlungsklage darüber hinaus das Mietverhältnis seinerseits außerordentlich fristlos kündigen.

Im Falle der gerichtlichen Inanspruchnahme entstehen dem Mieter neben den sonstigen Unannehmlichkeiten regelmäßig hohe Rechtsanwalts- und Gerichtskosten.

Auch wenn bei einem Wohnungswechsel für die neue Wohnung hohe Kosten für den Umzug, Einrichtung, eventuell den Makler u.ä. entstehen, sollte der Mieter nach Kündigung seiner bisherigen Wohnung keinesfalls auf die Idee verfallen, die für das bisherige Mietverhältnis gestellte Kaution abzuwohnen.

Denn dieser Schuss geht regelmäßig nach hinten los.